Del 2 – Advokaterna.

Nedanstående artikel är en fortsättning av Del 1 av artikeln ”Fastighetsmäklare och advokater”. Del 1 handlade om Fastighetsmäklarna.   

Valet av mäklare är med andra ord relativt ointressant, men däremot är det absolut nödvändigt att man anlitar en bra advokat vid köpet för att kolla så att allt står rätt till. Oftast är allt OK, men det är så mycket pengar inblandade i ett fastighetsköp att man absolut inte skall ta några risker.

En del mäklare brukar tipsa om en advokat som de själva har ett avtal med och som gör att dina advokatkostnader kan bli något lägre. Men OM nu mäklaren är en lycksökare, är risken såklart då stor att denne rekommenderar en oseriös advokat. Visst har advokaterna alltid ett juridiskt ansvar och ”kan inte” ljuga som en mäklare kan, men vem vill driva en rättsprocess mot en advokat i ett annat land.

Så anlita ALLTID en OBEROENDE advokat vid köpet. Att välja en advokat som har ett samarbete med mäklaren vore ungefär som att i ett brottmål anlita samma advokat som ”motparten” rekommenderar.

Vad gör då advokaten?

Det finns en hel del som en advokat/juridiskt ombud måste kolla upp innan man kan slutföra köpet.

Till exempel bör denne kontrollera med Fastighetsregistret att allt är i sin ordning. Där kollas t.ex. om det finns något lån eller andra skulder för t.ex. sådant som skatter, el, vatten, föreningsavg., sophämtning etc. och som belastar bostaden (förs annars automatiskt över till köparen vid ett köp), samt vem som äger bostaden, att lagfarten överensstämmer med bostaden, att det finns ett beboelighetsintyg, att det finns bygglov etc. etc.

För att få köpa en bostad måste man ha ett s.k. NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) som också sedan registreras hos den spanska skattemyndigheten.

Även om man bör ansöka om NIE personligen, är det ändå möjligt att kunna få ett utan att man behöver komma till Spanien om det är svårt att resa hit. För att kunna ansöka om ett NIE utan att komma ner måste man lämna en fullmakt.

FULLMAKTEN

För att ansöka om ett NIE-nummer och för att genomföra själva köpprocessen krävs en mängd underskrifter och besök hos Notarien i Spanien. Notarien är viktig inom det spanska juridiska systemet och deras viktigaste funktion är att certifiera spanska dokument som garanterar att privata avtal uppfyller dom rättsliga kriterierna. Den spanska notarien legaliserar kontrakt och godkänner dem genom att stämpla och signera dokumenten.

Beroende på var man bor kan det ibland vara svårt att personligen underteckna ett dokument. Om man är icke-resident kan det hela vara extra svårt att organisera. Då är en fullmakt ett bra verktyg i köpet av din nya bostad i Spanien.

En notariell fullmakt (Poder Notarial) är ett sätt att låta den juridiska processen fortgå utan att man fysiskt finns på plats. Den gör att man kan utse en betrodd person att representera sig i vissa transaktioner och det är ett juridiskt dokument som måste undertecknas hos en notarie.

Så om du hittar den perfekta bostaden sista dagen på din semester, går det att åka hem och sköta arrangemangen hemifrån. När din representant har fått din fullmakt kan denne sedan fortsätta med köpprocessen fram tills den är fullföljd.

KONTRAKTET

Innan du skriver under lagfarten skrivs först ett privat köpekontrakt på spanska mellan köparen och säljaren. Detta registreras inte in i något offentligt register, men är trots det juridiskt bindande. Det är därför viktigt att du kontrollerar kontraktet ordentligt innan du skriver under det.

Betala inte några pengar innan du har fått kontraktet granskat och du har försäkrat dig om att det skyddar dina rättigheter och dina pengar. Ditt juridiska ombud kan göra detta åt dig. Det är viktigt att priset som betalats för bostaden är det som dokumenteras. Att ange ett lägre pris är olagligt.

När du undertecknar det privata kontraktet måste du betala en handpenning. Om du som köpare bryter kontraktet förlorar du handpenningen. Om säljaren är den som bryter det har du rätt till dubbla handpenningsbeloppet som kompensation enligt lag, om det inte stipuleras något annat i kontraktet.

Det privata kontraktet innehåller också en överenskommelse om vem som betalar försäljningens olika kostnader. I praktiken betalar köparen allt utom den s.k. plusvalía-skatten som säljaren måste betala enligt lag. Om bostaden säljs av en byggare är det olagligt för köparen att ta på sig en kostnad som är säljarens juridiska skyldighet.

ATT SKRIVA LAGFARTEN

När de nödvändiga kontrollerna är gjorda så är dokumentationen klar för underskrift. Lagfarten måste undertecknas hos Notarien (som i regel pratar spanska). Du har rätt att välja vilken Notarie du vill att lagfarten ska skrivas hos. Att underteckna lagfarten innebär:

  • Att kontrollera köparens och säljarens identitet.
  • Att bostaden beskrivs skriftligen.
  • Eventuella skulder mot bostaden påpekas.
  • En kontroll görs att avgiften till bostadsägareföreningen är betald.
  • Man begär ett betalningsbevis på att IBI (kommunala fastighetsskatten) är betald och man meddelar myndigheterna att bostaden har bytt ägare.
  • De som skriver under försäljningen meddelas om deras skatteskyldigheter och juridiska skyldigheter efter köpet.
  • Man förklarar hur kostnaderna i köpet fördelas mellan de två parterna.
  • Om det behövs handläggs betalning av de olika kostnaderna som processen innebär Skriv aldrig under något som du inte förstår eller som du inte är helt säker på. När du väl har undertecknat lagfarten finns ingen återvändo.

Om du har ett hypotekslån på bostaden, så kommer originallagfarten att förvaras med lånedokumentationen hos banken, men du får en lagfartskopia (copia simple). När lånet en gång är avbetalat får du originallagfarten.

Om du köper utan lån så får du en copia simple när du skrivit under lagfarten hos Notarien. Du kommer sedan att få originallagfarten när bostaden är inregistrerad i Fastighetsregistret. Kom ihåg vilken notarie som skrev under lagfarten så att du kan begära en ny kopia av originalet om du någon gång skulle förlora din originallagfart. Nu är äntligen bostaden din!

EFTER KÖPET

När lagfarten har undertecknats så måste bostaden registreras in hos Fastighetsregistret och el- och vattenbolag måste meddelas att bostaden har ny ägare så att kontrakten kan ändras.

Du måste nu komplettera dina betalningar genom att göra en slutlikvid hos din juridiska representant. Det är viktigt att du ber att få en specificerad uppställning i stället för att bara acceptera ett totalbelopp. Vid slutlikviden får du originalfakturor på notariekostnaderna, Fastighetsregistrets avgifter och de skatter du har betalt.

Se till att du förvarar alla dokument, fakturor, kvitton och garantier på ett säkert ställe. Den dag du säljer bostaden är de viktigt att kunna visa dessa dokument, när man ska deklarera en eventuell reavinst. NIE-numret är ett skatte ID-nummer som man oftast ansöker personligen om på polisens utrikeskontor

 Vilka kostnader tillkommer?

Vad många kanske inte tänker på är att det förutom köpekostnaden också tillkommer en del andra avgifter. Vad som tillkommer är skatten på bostadsköpet och den är idag alltid på minst 10% – på nya bostäder kan det också tillkomma en stämpelavgift på ca. 1,5% (%-satsen kan variera mellan olika kommuner). Värt att tänka på är också att myndigheterna i efterhand (ända upp till 2 år efteråt) kan mena att man köpt för billigt (de jämför då med vad t.ex. taxeringsvärdet ligger på, samt på vad andra någorlunda likvärdiga bostäder i området har sålts för) och då drabbas man i efterhand också av en slags ”straffbeskattning” på 10% på mellanskillnaden på vad man betalat enligt kontraktet och det belopp som myndigheterna anser bostaden vara värd. Man kan överklaga myndighetens beslut, men till sin hjälp för detta behöver man oftast en advokat som kostar en hel del och det är definitivt inte säkert att överklagandet går igenom. Om du behöver göra några renoveringar på din nyinköpta bostad, behåll alltid kvittona på vad du betalt och vilka arbeten som utförts för att kunna visa att bostaden var i så ”dåligt skick” att du måste renovera den för att kunna bo i den.

Hur som helst – 10% av köpesumman tillkommer alltid. Dessutom tillkommer avgiften för notarien (minst 800 EUR) och fastighetsregistret (minst 400 EUR). Man anlitar ju också en advokat som så klart vill ha betalt för sitt arbete – hur mycket beror på hur mycket man vill/kan göra själv. Självklart vill man ju att advokaten i förväg skall kolla att allt runt själva bostaden är OK, dessutom låter man ofta advokaten översätta kontrakt, fixa NIE-nummer, bankkonto, ordna med ett el- och vatten-kontrakt, samt försäkring etc. hjälpa till med notariekontakterna, handha själva överföringen av köpesumman och andra kostnader osv.

En del av dessa kostnader är fasta (dvs på samma belopp oberoende av vad bostaden kostar), medan andra är %-baserade. Sedan varierar också kostnaden mellan olika advokatbyråer och framför allt hur mycket jobb de måste lägga ner. I vårt fall köpte vi lägenheten för 72.500 EUR och sedan betalade vi utöver detta 15,4% (10% i skatt och 5,4% till ”advokaten” (för notarien, fastighetsregistret och advokatens jobb)) – dvs lite drygt 11.000 EUR. Om vi istället hade köpt en bostad som kostat mer hade %-satsen varit något mindre än 15,4% av köpesumman (de fasta kostnaderna hade ju varit samma). Om jag istället hade köpt en bostad som kostat mindre än 72.500, hade istället %-satsen blivit något högre än 15,4% av köpesumman.

Om man vet med sig att man skall köpa en bostad, tycker jag att man i förväg skall ta kontakt med en advokat så man har dom med sig hela vägen. Så gjorde jag och den advokatbyrå jag anlitade talade då om för mig vad det hela skulle kosta (jag angav då en fiktiv köpesumma på 80.000) och vad som ingick i deras jobb. Jag hade faktiskt ett möte med ”min” advokatbyrå redan innan jag ens hade träffat en enda mäklare.

En annan sak att tänka på är också att advokaten tar betalt för sitt arbete och om man t.ex. ber advokaten kolla så att allt är OK (inga skulder, rätt ägare säljer etc.) med en bostad och den information som advokaten tar fram sedan leder till att du inte vill fullfölja köpet, behöver ju ändå advokatbyrån ha betalt för sitt jobb. Kolla gärna i förväg vad advokaten vill ha om så skulle bli fallet.

Vilken advokat skall man välja?

Eftersom man för väldigt många saker ”måste” anlita en advokat i Spanien, finns det mängder av advokatbyråer att välja mellan och det är sannerligen inte lätt att veta vilken av dom som man skall välja.

Jag har bara erfarenhet av en sådan (Abaco) och jag tycker att de gjorde ett bra arbete för mig, men det finns så klart flera som är riktigt bra. Du kan följa hela köpprocessen på denna sida om du vill se hur mina kontakter med min advokat fungerade. När det gäller mäklare tycker jag att det kan kvitta om de är svensktalande eller inte, eftersom mäklaren egentligen ”bara” är den som låser upp en lägenhet som man vill titta på, men ”advokaten” skall ju inte bara kolla att allt är OK med själva lägenheten, utan också att kontraktet (på spanska) är korrekt, följa med på möten med notarien (som pratar spanska) etc. så här är det viktigt att man verkligen förstår allt och då är det bra om advokaten kan både spanska och svenska.

Det är inte så lätt att välja en bra oberoende advokatfirma, men nedan har du i alla fall några exempel (i alfabetisk ordning) på sådana som har svensktalande anställda och som jag har hört mycket positivt om på nätet (har dock själv ingen personlig erfarenhet av dom). Kontakta gärna flera av dom och be om prisuppgift på vad de kan göra och vad de vill ha betalt.

Abaco: Calle María Parodi 8-3, ES-03181 Torrevieja; Hemsida: www.abacoadvisers.com/sv

Gräns Advisors:: Rambla Juan Mateo Garcia 21 2, Torrevieja; Hemsida: https://javaloyes-suarez-grans.com/sv/

Scandinavian Managment SL: Calle Ramon Gallud 3 03181 Torrevieja; Hemsida: https://www.scandtax.com/om-oss/

Stattin & Partner: Centro Commercial Torremarina vid korsningen av Calle Triton o Diana, 03183 Torrevieja; Hemsida: https://stattinpartners.com/

 

Referenser:

Det mesta av den information som anges ovan har jag fått från ”skrifter” som skrivits av de ovan nämnda advokaterna (främst från Abaco eftersom dom varit ”min mäklare”) och även en del andra, eftersom de flesta bra och seriösa advokatfirmor har sådan gratisinformation.

Om något har blivit fel (kanske har jag missuppfattat något) eller att du tycker att jag har missat något – tipsa mig i forumet.

Man brukar säga att det är mycket byråkrati i Sverige, men i Spanien är det ändock betydligt värre. Här visas några (ytterligare ca. 30-40 nödvändiga A4-papper har jag i en pärm) av de dokument på spanska som fylldes i vid köpet. Bra att man hade en advokat som fixade allt detta.

 

 

 

keyboard_arrow_up